Nájemní smlouva z internetu nebo od právníka? Tipy pro vlastníky i nájemce

07.08.2018

Vybrali jste si byt k pronájmu a čeká vás podpis nájemní smlouvy? Nebo jste majitelé bytu a nejste si jistí, co může smlouva obsahovat a co ne? Na co si dát pozor před uzavřením klíčového dokumentu z pohledu nájemce i pronajímatele a jak nastavit vyvážený první vztah vám poradíme na následujících řádcích.

TIPY PRO PRONAJÍMATELE

Dobrá smlouva, klidné spaní

I když jste už možná několikrát do Googlu zadali spojení "nájemní smlouva vzor" s myšlenkou, že jen přepíšete hlavičku a máte vystaráno, dobře si to rozmyslete. Zrovna tady se nevyplatí "střílet od boku". Správně a efektivně nastavená nájemní smlouva vám může ušetřit velkou spoustu starostí.

Co by měla obsahovat? Určitě vyřešte nejen dobu pronájmu (určitá x neurčitá), výši nájmu, splatnost a platby energií. Smlouva by měla určovat, do jaké výše si hradí nájemník drobné opravy sám tak, aby vás neobtěžoval drobnostmi. Určitě požadujte pojištění domácnosti, které bude mít samotný nájemník. Pokud váš nájemce třeba vytopí souseda, pojišťovna bude vše hradit z pojistky nájemníka, nikoliv z té vaší. Nakonec nezapomeňte do smlouvy zanést sankce pro případ, že by nájemník platil nájem se zpožděním po termínu splatnosti. Taková pokuta dobře funguje jako motivační prvek.

Dejte si ale pozor, aby sankce, které v nájemní smlouvě uvádíte, byly v souladu s občanským zákoníkem. Všechny mimo něj jsou totiž neplatné a ve smlouvě by tak možná jen "postrašily" nájemce, ale vymahatelné by nebyly.

Náležitosti pod drobnohledem

V nájemní smlouvě všechno jasně a přesně definujte. Specifikujte konkrétně pronajímatele (majitele bytu) i nájemce (tedy toho, kdo bude v bytě bydlet). Do smlouvy vypište i veškeré příslušenství bytu, které okomentujte, uveďte výši měsíčního nájemného, záloh za energie spojené s užíváním bytu, výši vratné kauce, způsob, jakým se bude nájemné hradit, den, kdy bude nemovitost předána, informace o možných úpravách smlouvy a povinné údržbě nemovitosti. Důležité je i to, kolik osob bude nemovitost obývat, způsob a den ukončení nájmu a samozřejmě datum a podpisy všech zúčastněných stran.

Toto jsou ty nejzákladnější náležitosti, které ve smlouvě nelze opomenout. Každá nemovitost a každý případ pronájmu má svá specifika, takže určitě nedoporučujeme stahovat vzor nájemní smlouvy z internetu. Tady rozhodně radíme vše vždy probrat s advokátem nebo odborníky z realitních kanceláří.

KDYŽ JSTE NÁJEMNÍK

Aby byl vlastník vlastníkem

Pokud se naopak chystáte podepsat nájemní smlouvu, ujistěte se vždy, že ji uzavíráte se skutečným majitelem nemovitosti. Pokud se jedná o byt v osobním vlastnictví, informace jednoduše vyhledáte na www.cuzk.cz (Český úřad zeměměřičský a katastrální) na příslušném listu vlastnictví.

Jestliže je vlastnictví družstevní, jedinou možností je kontaktovat přímo samotné družstvo. Dobré je si také zkontrolovat, zda je majitel jeden, nebo je jich více. Na smlouvě musí být v takovém případě uvedeni všichni.

Kolik budu platit energie?

Zkontrolujte si, že energie spojené s užíváním bytu uvedl vlastník do smlouvy samostatně. Máte právo znát přesnou výši nájmu i záloh odděleně. Ve smlouvě tedy musí být uvedeno například 10 000 Kč měsíční nájemné + 3 000 Kč zálohy na energie. Dalším důvodem je, že pronajímatel přijaté platby za energetické zálohy nedaní. Jelikož se jedná o zálohy, majitel by vám měl pravidelně překládat vyúčtování a skutečný stav s ním vyrovnat buď vrácením přeplatku, nebo inkasováním nedoplatku.

Kdo platí opravy?

K bytu by se každý nájemník měl chovat tak, aby ho neničil a udržoval ho ve stejném stavu, jako ho převzal. V dobré nájemní smlouvě najdete specifikaci, do jaké výše hradíte opravy vy, jako nájemce. Nejčastějším případem v praxi bývá, že majitel platí opravy většího rozsahu, které znemožňují běžné bydlení (například opravu topení, kotle nebo bojleru). Drobné opravy potom platí přímo nájemník - například výměnu žárovky, baterií nebo opravu kování. Ve smlouvě byste také měli najít stanovenou hranici, do jaké výše můžete opravy vůbec hradit. V praxi se nejčastěji uvádí 1 000 Kč.

Pojistím, pojistíš, pojistíme!

Pojištění pronajatého bytu může být trochu oříšek v případě, že část bytu je vybavená majetkem vlastníka a další část majetkem vaším. V případě, že vznikne škoda, by samozřejmě pojistné plnění čerpal jen jeden z vás. I tohle je tedy dobré domluvit dopředu. Obecně platí, že je lepší, aby pojištění uzavřel nájemník, z jednoho prostého důvodu. Jsou tím pojištěny jak jeho věci, tak zařízení vlastníka, které nájemce oprávněně užívá. I proto je nezbytné, aby vybavení bytu přenechané k užívání bylo uvedené v nájemní smlouvě.

Věříme, že vám tyto řádky pomohou co nejlépe nastavit nájemní smlouvu, anebo si ještě pečlivě studovat tu, kterou dostanete jako budoucí nájemce. Hlavní je, abyste ochránili dobře sebe, svůj majetek a svá práva, ať už jste na straně pronajímatele nebo nájemníka.

Jste u nás na blogu noví? Podívejte se na trojici článků, které jsme pro vás v rámci seriálu #vlastnimneresim už napsali:

Velký zisk nebo dlouhodobá obsazenost? Rozmyslete si, co od pronájmu chcete

6 chyb, kvůli kterým jste ještě nepronajali svůj byt

Jak neproměnit prohlídku ve výslech, a přesto vybrat nejlepšího nájemníka

Domluvte si osobní schůzku

Bc. Pavel Kapr

+420 603 402 899

kapr@svobodapartneri.cz